购买商品房是许多人的梦想，也是一项重大的投资。为了保障购房人的合法权益，商品房买卖合同中通常会约定开发商交付房屋和办理产权证的期限，以及违反期限的违约责任。

那么，如果开发商延期交房，购房人可以要求违约金吗？这个问题涉及到合同法、房地产管理法等方面。本文将通过一个案例来分析这个问题，并普及一些相关的法律知识。

【案例摘要】

小李是一名白领，他于2019年8月与某开发商签订了一份商品房预售合同，购买了该开发商开发的某小区的一套住宅。

合同约定，开发商应于2020年12月31日前向小李交付房屋，并办理房屋产权证。

合同还约定，如因开发商原因导致延期交付房屋或办理产权证的，开发商应按照已付购房款总额的0.01%每日向小李支付违约金。

小李按照合同约定分期付清了购房款，并按时办理了贷款手续。他原本计划在2021年1月份结婚并入住新房。

然而，到了2020年12月底，他却没有收到开发商的任何交房通知。他打电话询问开发商，得知该小区因为受到疫情影响和政策调整等原因，工程进度严重滞后，预计要到2021年6月份才能竣工验收并交付使用。

小李感到非常气愤和无奈，他认为开发商严重违反了合同约定，给他造成了巨大的经济损失和精神困扰。他要求开发商按照合同约定支付逾期交房违约金，并承诺尽快交付房屋和办理产权证。

然而，开发商却以各种理由推脱和拖延，并声称逾期交房是不可抗力造成的，不应承担违约责任。

同时，开发商还认为合同约定的逾期交房违约金过高，不符合公平原则，请求降低或免除。双方在此问题上争执不下，无法达成一致。小李只好向法院起诉，要求判令开发商按照合同约定支付逾期交房违约金，并尽快交付房屋和办理产权证。

争议点

本案的争议点主要有两个：

一、开发商是否构成延期交房的违约行为？

二、开发商是否应当按照合同约定支付逾期交房违约金？

【法律分析】

一、开发商是否构成延期交房的违约行为？

那么，在本案中，开发商是否构成延期交房的违约行为呢？这需要从以下几个方面进行分析：

开发商作为商品房买卖合同的一方当事人，其主要的合同义务是按照合同约定的期限、质量和标准向购房人交付房屋，并办理房屋产权证。这是开发商对购房人的基本承诺，也是购房人对开发商的基本期待。

开发商在合同约定的期限内未能向购房人交付房屋，并办理房屋产权证。这是开发商的不履行或者不完全履行合同义务。

根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款的规定，“商品房交付使用前，应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。”

也就是说，开发商交付房屋的条件是该房屋已经通过了竣工验收并取得了竣工验收备案登记。在本案中，开发商所开发的小区尚未竣工验收并取得竣工验收备案登记，因此不能视为完成了交付房屋的义务。

最后，开发商的不履行或者不完全履行合同义务与合同约定不符。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，“当事人可以在合同中约定一方违反合同时应当向对方支付一定数额的违约金。”也就是说，当事人可以在合同中预先约定违约责任的形式和数额。

在本案中，双方在商品房预售合同中明确约定了开发商应于2020年12月31日前向小李交付房屋，并办理房屋产权证。

同时，双方还约定了如因开发商原因导致延期交付房屋或办理产权证的，开发商应按照已付购房款总额的0.01%每日向小李支付违约金。

这说明双方已经认可了交付房屋和办理产权证的期限，并且已经预见到了延期交付可能造成的损失和责任。

二、开发商是否可以免除或减轻违约责任？

那么，在本案中，开发商是否可以以不可抗力为由免除或减轻违约责任呢？这需要从以下几个方面进行分析：

首先，开发商声称延期交房是因为受到疫情影响和政策调整等原因。这些原因是否属于不可抗力呢？这需要具体分析。

疫情影响是否属于不可抗力，要看疫情发生的时间、地点、程度、持续时间等因素，以及疫情对开发商交付房屋的具体影响。

政策调整是否属于不可抗力，要看政策调整的内容、性质、目的、效果等因素，以及政策调整对开发商交付房屋的具体影响。一般而言，疫情影响和政策调整都是客观存在的社会现象，但并不一定都能构成不可抗力。

只有当它们达到了一定的严重程度，并且直接导致了开发商无法按期交付房屋时，才可能被认定为不可抗力。

最后，开发商是否主动承担了适当的违约责任呢？

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第三款、第九十四条第二款、第九十六条第二款、第九十七条第二款、第九十八条第二款等规定，“当事人一方违反合同的，对方当事人可以要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人可以在合同中约定一方违反合同时应当承担的违约责任或者违约责任的计算方法。”

也就是说，当事人可以在合同中约定违约责任的形式和数额，也可以根据实际情况选择适当的违约责任。

在本案中，双方在合同中已经明确约定了开发商延期交房的违约责任，即按照已付购房款总额的0.01%每日向小李支付违约金。

然而，开发商却拒绝履行这一约定，并声称合同约定的违约金过高，不符合公平原则，请求降低或免除。这显然不符合诚实信用原则和公平原则。

建议

为了避免购房人在商品房买卖中遇到不必要的麻烦和损失，我们可以从以下几个方面采取措施：

购房人在签订商品房买卖合同时，应当仔细阅读并核对合同内容，特别是关于交付房屋和办理产权证的期限、质量和标准，以及违反期限的违约责任等条款。如有疑问或异议，应当及时向开发商提出或者咨询专业律师。

购房人在支付购房款时，应当保存好相关的证据，如合同文件、银行转账凭证、收据等，并根据合同约定或者开发商的要求提供相关材料。

购房人在接到交房通知时，应当及时与开发商联系，并按照合同约定或者法律规定进行验收。如发现房屋有质量问题或者不符合标准的，应当及时向开发商提出并要求整改。如发现开发商未能按期交付房屋或办理产权证的，应当及时向开发商提出并要求赔偿。

购房人在维权时，应当依法理性维护自己的合法权益，不要轻信谣言或诈骗，不要采取暴力或非法手段。如遇到开发商拒不履行合同义务或者违反合同义务的情况，应当及时向有关部门投诉或者向法院起诉。