最近，一则新闻刷屏，深圳的一位房东“突然想起”自己28年前在深圳买了一套房子，上门发现房子已经被人占了19年！根据中国法律，如果房东能够证明自己拥有房产的所有权，取回属于自己的房产应该不是特别困难的事情。今天，我们讨论一下如果同样的事情发生在与深圳一河之隔的香港，结果可能是怎样的呢？
一、英美法规定了一项特别的获得财产所有权的方式，即逆权侵占(Adverse Possession)或称为逆权管有，是一种时效占有制度。香港法例第347章《时效条例》有如下规定：
7.收回土地的诉讼时效
(1)自有关诉讼权在官方方面产生的日期起计满60年后，官方不得提出收回土地的诉讼；如该诉讼权最初在某人方面产生，而官方是透过该某人而申索的，则官方亦不得在该诉讼权在该人方面产生的日期起计满60年后提出收回土地的诉讼。
(2)自有关诉讼权在任何其他人方面产生的日期起计满12年后，他不得提出收回土地的诉讼；如该诉讼权最初在某人方面产生，而他是透过该某人而申索的，则他亦不得在该诉讼权在该某人方面产生的日期起计满12年后提出收回土地的诉讼：
但如诉讼权最初在官方方面产生，而提出诉讼的人是透过官方而申索的，则该诉讼可在官方本可提出诉讼的期间届满前的任何时间提出，或可在该诉讼权在并非官方的其他人方面产生的日期起计12年内提出，以首先届满的期间为准。
8.土地现有权益诉讼权的产生
(1)凡提出收回土地的诉讼的人或任何其他人(而提出诉讼的人是透过该人申索的)，一直管有该土地，而于有权管有的期间，被剥夺或中止其管有，则有关诉讼权须当作在剥夺或中止管有的日期产生。
13.处于逆权管有下诉讼权始产生或继续
(1)除非土地是由时效期的计算对其有利的人所管有(在本条中提述为逆权管有)，否则收回土地的诉讼权须当作没有产生；而凡根据本条例前述条文上述诉讼权被当作在某日期产生，但无人于该日期在逆权管有，则诉讼权不当作产生，除非与直至该土地处于逆权管有下。
(2)凡收回土地的诉讼权已产生，而其后在该权利受禁制之前，有关土地已停止在逆权管有下，则该诉讼权不再当作已产生，而新的诉讼权亦不当作产生，除非与直至该土地再度处于逆权管有下。
二、简而言之，根据香港《时效条例》，若土地或物业被人连续享用多年，有关人士可向法院申请成为该土地或物业合法拥有人，官地或政府产业须被霸占六十年，私人土地或物业只须霸占十二年。当然，申请人除了需证明占用该土地超过十二年之外，同时要证明期间是不受干扰地享用使用权，例如没交租，业主也从没要求迁走等。最近的一个案例发生在2018年，铜锣湾唐楼的小贩成功侵占楼梯底部分范围。根据法官的判词，原告与丈夫自1963年起做售卖女装衣服的小贩，后发现涉案后楼梯范围无人使用，于是她在楼梯地库位置设置了一些铁柜及一个有锁的铁门，将该处改装成一个铁造的储物室，用以放置货物。其后她又在储物室对面墙上，安装有锁的铁柜，并在后楼梯出入口位置安装铁闸，如无钥匙，该铁闸只可从内打开。法官指出，逆权侵占的法律原则，是占地者是否实际管有有关土地，以及是否已有意图，尽其所能排除原拥有人管有土地。根据庭上证供，法官认为原告虽确立她至少管有相关争议范围20年，但问题是原告有小心确保不会阻塞通道，好让人们通过，显示她并无意制止其他人使用楼梯通道，不符合逆权侵占的法律原则。但对于楼梯底的铁柜范围，法官认为该处为围封范围，并有上锁，故裁定原告可逆权侵占铁柜的范围。在另一个案例中，原告于1973年起以月租600元租住九龙土瓜湾唐楼单位，因业主在1984年后突然“人间蒸发”，故借《时效条例》有关“逆权侵占”的规定，以占用单位超过26年为由向高等法院原讼法庭提出申请，法官裁定她可由租客变业主，正式取得所租住单位的业权。
三、如果前述深圳的故事发生在香港，则现在占有房产的人有很大机会通过逆权管有的法律规定，成功逆袭，成为房产的所有人！
